楼市调控与吸金秘籍——金源集团的罗源布局

楼市调控与吸金秘籍——金源集团的罗源布局

近日有这么一则消息：福州市罗源县国土资源局2011年10月26日发布罗地出让(挂)(2011)10号公告，以挂牌方式出让四幅地块的国有土地使用权,截止时间为2011年11月24日。俗话说，外行看热闹，内行看门道。当前在举国上下对高房价的声讨之下，政府迫于国际国内经济环境的压力，对房地产开发进行了史无前例的调控，房价在众目睽睽之下徐徐下降。其实，在高压房控的今天，房地产开发商攫取暴利已另辟新径。以下观点仅供参考！从这则消息里看不出奥秘，我帮大家阐述一下：一、“公告”中四幅国有土地使用权，实际为一个整体规划项目即“罗源湾滨海城”项目，因为超出了罗源县政府及福州市政府的土地开发审批权限，所以用分割项目的办法逐次出让，形式上达到合法。                                                                                                                   罗源县政府于2010年下半年就全面启动了“罗源湾滨海城”项目，并于2010年11月25日与房地产开发商世纪金源集团签约，项目占地面积达5740亩，总投资200多亿元，能容纳7-8万人居家，将打造成集商贸、住宅、科教、文化、旅游为一体.
双方先签订投资协议，约定地价及先期投资的回报，这点尽可放心，地方政府肯定会同意的，特别是对拿不出钱搞建设，又想出政绩的当地政府。这个项目签约价格为105万元/亩（其中每亩返还50万元给开发商作为前期的基础设施建设等费用），实际用地价格仅为55万元/亩。罗源县政府为了满足开发商的条件，将一年前已拍出去的三块土地约150亩收回，当时竞拍价达188万/亩。若算上整个项目土地出让价格，则开发商就至少获利近百亿元。当然，房地产开发商也是要付出代价的，为了取得罗源县政府的支持，金源集团承诺预先付土地款八亿元给县政府作为政府土地收益，第一期三亿元已于2011年4月到帐，目前已实际到帐6亿元。二、“滨海新城”项目至今尚未公开挂牌，但罗源县政府已经委托房地产开发商进行项目的填方及路基建设的施工，你也可以去现场看看，实际项目的建设已全面展开。罗源湾开发区南片区地块占地总面积约400万平方米，规划建筑面积超过600万平方米，“三通一平”及市政工程、基础设施建设投资将达30亿元以上，工程浩大，巨额投资，罗源县政府不需要进行任何的公开招投标，用一份协议就将工程委托给了世纪金源集团施工。因为当地政府不需要出钱，将来只要在土地出让价款中返还或直接扣除该部分地价款就行啦！现在就只等挂牌这道形式程序完成就万事大吉。三、“公告”中设置的竞标条件是“量身定做”，只可意会，不要言传哦！如；1#地块，面积97.17亩，容积率2.5以下，则建筑面积不超过16万平方米，但却要有5个亿的银行存款证明，建筑保证金要一个亿，同时要求缴纳的竞买保证金等同起拍价10786元。该宗地块总的建安造价成本也不过3个亿，更何况项目还没有开始建设，整个项目的竞买投入达到实际应当投资的两倍，这显然不是单个项目的招拍挂条件。特别是“公告”4#地块，竞买人要具有成功开发旅游综合体和大型商业经验的集团所属企业，而这样的企业福建省仅此一家，即金源集团。现在大家知道将来中标的开发商是谁了吧！四、开发商在征地时还有一种变通办法可以如法炮制2009年金源集团与福州市连江县国土部门签订了连江县东雁商务文化旅游体育综合体项目约7000亩土地搞旅游开发，每亩27万元。在金源集团完成项目的配套实施、路基建设、土地平整等“三通一平”的工作后，连江县政府的后续“服务”马上跟进。2011年4月份，连江县政府就将该项目中的大部分土地的性质变更为商业地产开发并增加容积率，地块在经公示挂牌后，均由金源集团收入囊中，相互配合十分“默契”。记住，不要太贪哦，也要留下小部分地块保留原来的规划用途，否则无法掩人耳目，很容易被人举报的。经过变更用途的土地挂牌成交价住宅每亩55万，其他每亩4万。周边的土地公开拍卖成交价近150万/亩。可谓收获颇丰哦！挂牌设置的条件等也是如前所述，这样主动权就完全掌控在开发商手中，当然，地方政府也一定会全力配合，以期达到双赢的目的！

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